5月楼市分化图谱中透露出哪些企稳信号？

房地产市场继续朝着止跌回稳方向迈进。6月16日，国家统计局发布的数据显示，5月，全国70个大中城市中，各线城市新建商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，但环比仍呈下降趋势。

尽管整体房地产市场仍处于调整期，但并未影响部分热点城市新房价格的持续上涨。

国家统计局发布的数据显示，5月，杭州新房价格以0.8%的环比涨幅领跑70城，上海环比上涨0.7%紧随其后。此外，成都、南宁、合肥、长沙等11个城市的新房价格环比均有不同程度的上涨，部分城市已环比连续上涨超过5个月。此外，上海、杭州和太原是5月新房价格同比仍在上涨的城市。

克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱在研究报告中指出，自2024年10月以来，单月商品房销售面积同比降幅已经连续8个月低于5%，需求侧筑底企稳信号愈加明确。此外，5月商品住房算术平均价格重新回到1万元/平方米以上，侧面印证了“好房子”政策稳步推进，高品质房源正在占领更大的市场份额。

不过，与此同时，包括扬州、长春等在内的三四线城市，新房价格已连续多月下降，今年5月下降幅度超过0.5%，市场分化明显。

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，分化是近几年房地产市场的常态，“少数一二手房交易活跃的核心城市，成为市场发展企稳向好的风向标”。

从销售端来看，5月，全国新建商品房销售面积7053万平方米、销售额7056亿元，环比分别增长10%和13%；库存方面，截至5月末，全国商品房待售面积较4月末减少715万平方米，连续3个月减少。

6月13日，国务院常务会议指出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性、有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，政策上强调优化和提升系统性、有效性，体现了政策有进一步宽松和优化的可能。这或许意味着，各地楼市政策后续会有一波“2.0优化版本”。

杭州：限价放开后房价结构性上涨

今年6月17日，位于杭州城东新城安琪儿板块的锦上万象府领到首张预售证，均价65600元/平方米。

公开信息显示，在2024年11月15日举行的杭州土拍上，滨江集团以楼面价40479元/平方米竞得新城安琪儿板块一宗宅地，并在此打造锦上万象府项目。这也是杭州城东新城首个不限价项目，该项目共规划了4幢高层住宅和2幢叠墅。

据《每日经济新闻》记者了解，2024年，该板块曾有翡翠嘉运府、翡翠锦和府这两个限价楼盘入市，住宅限价均为46500元/平方米。由此来看，相较上述两个限价项目，锦上万象府的均价上调了19100元/平方米。

国家统计局数据显示，今年5月，杭州新建商品住宅销售价格环比涨幅0.8%，领跑全国70城；同比则上涨了1.6%。

克而瑞的监测数据显示，今年5月，杭州十区商品住宅成交面积56万平方米，环比下降4%；成交均价34990元/平方米，环比上涨3%。从区域来看，新天地、拱宸桥、江湾新城、云谷、运河新城板块的关注度较高，新开盘中签率保持在20%以下。

进入6月，这一趋势仍在延续。上周（6月9日~15日），杭州全市共成交新建商品住宅626套，环比增加9%；成交均价31972元/平方米，环比上涨4%。其中，萧山区的新房均价由前一周的2.75万元/平方米上涨至上周的3.76万元/平方米，周涨幅高达37%。同时，套均价格也大幅攀升，达到698万元。

“杭州房价属于结构性上涨。”中指研究院华东大区常务副总高院生在接受《每日经济新闻》记者电话采访时指出，一方面，与市场供应密切相关，杭州楼市去年拍出的地块所开发项目近期陆续上市，整体价格相较此前肯定会有提价情况；另一方面，当前新房市场以改善性需求为主，低容积率产品成交占比扩大。

以杭州城东新城安琪儿板块为例，除锦上万象府项目外，区域内另有两个待售的不限价项目——大家·咏印明庐和华润·元起观潮府，此前拿地时成交楼面价分别为47485元/平方米和50682元/平方米，远高于滨江集团锦上万象府项目拿地时的楼面价。可以预见，未来这两个项目的入市价格，大概率会高于锦上万象府项目的入市价格。

此外，上周，滨江水电新村建设规划公示，规划5幢17~20楼高层住宅，架空层达到了10.6米。今年3月，滨江集团以77409元/平方米的楼面价获得该地块，成为彼时的杭州“地王”。此前，滨江集团董事长戚金兴在接受媒体采访时透露，该项目规划了296平方米、386平方米、506平方米三种户型，预计售价在12万元/平方米左右。

与此同时，包括钱江世纪城的奥映鸣翠府、滨江湖墅项目，以及中海滨江区政府项目等在内的板块“地王”项目，预计也将于今年下半年开盘入市，届时，杭州新房均价“天花板”有望再度被打破。

“杭州新房市场本就具有一定韧性。”高院生分析指出，杭州在城市人口、产业经济等方面具备显著优势，这些都为房地产市场提供了长期稳定的支撑，从而也导致市场对核心地段项目，尤其是限价放开后项目有一定的涨价预期，“开发商才会在产品力加码基础上，有一定提价空间”。

不过，杭州楼市同样分化明显。当余杭未来科技城、钱江新城等板块房价冲向8万元/平方米时，远郊区域如临安青山湖板块价格却从2.8万元/平方米跌至1.3万元/平方米；富阳地铁沿线项目在坚守2万元/平方米关口。反映到土拍市场同样如此，未来科技城23号地块吸引了47家房企竞拍，富阳银湖地块仅有一家房企报价。

“分化是近几年房地产市场常态，背后是市场的理性回归。”高院生表示，核心地段吸引很多房企去“抢”，原因在于其安全性更高、确定性更高。“在未来的不确定中做到确定，就是找安全性的板块、安全性的项目。”

“下半年，杭州新房市场整体预计不会有特别大的放量，但仍会呈现出核心区高热、外围区域分化的局面，受到结构性影响，新房价格预计会保持平稳上涨的态势。”高院生进一步指出。

上海：高端楼盘入市拉升整体房价

从今年前5个月全国新房市场的表现来看，上海无疑是最亮眼的城市。

国家统计局数据显示，5月，上海新房价格环比上涨0.7%，居全国第二，仅次于杭州。同比方面，上海新房价格涨幅达5.9%，位居全国第一。此外，今年前5个月，上海新房均价也领涨全国，同比上涨5.7%。

58安居客研究院院长张波分析指出，上海新房价格表现强势，得益于高端楼盘的集中入市，吸引了大量高净值人群关注，带动市场热度提升，并拉高了新房市场整体均价。

具体来看，5月11日，上海徐汇滨江板块豪宅项目绿城潮鸣东方正式开盘，精装均价19.5万元/平方米，191组客户争抢120套房源，认购率近160%，开盘当天即售罄，总销售额高达69.88亿元。

5月21日，上海壹号院三批次迎来开盘，认购率高达267%，64套房源吸引171组客户抢购，实现销售额40.25亿元。至此，今年以来，上海壹号院两次开盘合计销售108.71亿元，成为今年全国第一个销售额破百亿元的项目。此外，前滩公馆也在5月实现“五开五罄”；翡雲悦府19天内两度加推均触发积分制，认购率高达318%。

上海中原地产的数据显示，5月，上海共有40个项目入市，其中均价超10万元/平方米的项目有10个；新房成交面积61.8万平方米，环比增长16.5%，同比增长23.7%。在成交楼盘前十排行榜单中，均价超过10万元/平方米的楼盘有6个。

在高端楼盘项目的推动下，5月，上海新房成交均价再度向上突破，达到90691元/平方米，环比上涨24.8%，创下上海新房月度均价的历史新高。

需要注意的是，自去年3月中海·顺昌玖里以196.53亿元创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录以来，上海的“日光”高端楼盘便不断涌现。

克而瑞的监测数据显示，2024年，上海新房市场，总价超3000万元的住宅共成交2530套；今年前5个月，上海楼市，总价超3000万元的高端住宅成交915套，逼近2021年的全年水平。预计今年全年，上海楼市，总价超3000万元的新房，成交量有望超过2000套，成交金额有望超1000亿元。

进入6月，上海新房价格还在不断攀升。6月初，上海保利·世博天悦项目加推第七批次房源，其中一套顶层房源单价约30.27万元/平方米，刷新了上海市新房备案单价纪录。

6月8日，上海网上房地产官网公布了8个新楼盘项目即将入市，其中3个项目的均价超过10万元/平方米。例如，位于徐汇长桥的海上清和玺项目仅推出25套房源，备案均价达到12.7万元/平方米；位于静安曹家渡的康定壹拾玖项目，备案均价达到17万元/平方米；上海壹号院项目备案均价更是达到18.9万元/平方米，相比该项目上批次房源上涨约4000元/平方米。

中原地产分析师卢文曦分析指出，从全国来看，各线城市房价同比降幅持续收窄，上海楼市在结构性分化中仍展现出较强韧性。上海楼市因当前量价表现稳健，短期出台新举措可能性较低，交易更多依赖市场自身调节。

南宁：当前“刚需”仍然是楼市主力

国家统计局数据显示，2024年11月，南宁新房价格开始止跌，并从次月进入持续上涨通道。今年5月，南宁新房价格环比上涨0.4%，仅次于杭州、上海。这已是南宁连续第六个月新房成交价格环比上涨。同时，南宁新房价格同比降幅也自去年9月以来持续收窄。

克而瑞的监测数据显示，5月，南宁商品住宅成交远超去年同期，出现了今年以来的月度“小高峰”。5月，南宁主城区商品房新增供应24.49万平方米，同比上涨17.11%，环比上涨1.27%；成交面积50.41万平方米，同比上涨57.78%，环比上涨5.85%；成交均价8398元/平方米，同比下降11.66%，环比下降1.89%。

“（南宁）核心区产品力强，更具价格优势的楼盘走量快。”克而瑞在研究报告中如是表示。

值得注意的是，当前，南宁楼市依然以“刚需”为主。反映到楼盘项目上，克而瑞发布的5月南宁商品房销售榜显示，不论是金额榜TOP10，还是面积榜TOP10，整体都以“刚需”或“改善型刚需”楼盘为主，占比在80%左右。

具体来看，在5月南宁商品房销售金额榜TOP10中，有7个楼盘主推“刚需”或“改善型刚需”产品。以华宏云墅为例，作为南宁首个第四代住宅项目，以改善型产品为主，但也有不少产品兼顾刚需市场。仅万科瑧湾悦、交投·荣和樾园，这两个楼盘主打改善型产品，是相对纯粹的改善型楼盘。

在5月南宁商品房销售面积榜TOP10中，多数项目主推“刚需”或“改善型刚需”产品，除华宏云墅和东盟威宁文创中心外，其他8个楼盘都是主推“刚需”或“改善型刚需”产品。

《每日经济新闻》记者了解到，四川邦泰2024年3月首次进入南宁楼市，斩获凤岭北86亩地块，今年5月29日又拿下南宁长堽村五组56.8亩商住用地块。一年多时间，四川邦泰已在南宁布局6个项目。其中，邦泰·璟和项目自去年12月入市以来，一直位居南宁单月及今年一季度商品房项目销售金额排行榜首位，且单月销售金额均突破亿元大关。

据克而瑞预测，6月，南宁商品住宅供应约14万平方米，环比下降38%，上半年累计供应90万平方米，累计同比下降16%，下滑幅度低于28个重点监控城市的平均水平；典型项目去化水平预计仅19%，同比和环比均持平，远低于行业平均水平。

对此，克而瑞在研究报告中表示，“（南宁商品住宅）短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。”